第十一章　房地产金融

　　一、单项选择题(每题的备选项中，只有l个最符合题意)

　　1.根据国家规定，对空置(　)年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。(2008年真题)

　　A.1　　B.2

　　C.3　　D.4

　　『正确答案』C

　　『答案解析』《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。参见教材P267

　　2.凡符合规定条件的单位和个人，都必须按规定的缴存基数和缴存比例缴存住房公积金，这一点说明住房公积金是(　)的住房储金。(2008年真题)

　　A.专用性　　B.公益性

　　C.互助性　　D.强制性

　　『正确答案』D

　　『答案解析』公积金具有专用性、强制性和互助性三个特点。强制性就如题干所表述的，只要符合规定的单位和个人，都必须缴存。参见教材P281

　　3.下列人员中，不可以提取职工住房公积金账户内存储余额的是(　)。(2008年真题)

　　A.离休、退休人员

　　B.单位外派至境外长期工作人员

　　C.完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的人员

　　D.偿还购房贷款本息的人员

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查住房公积金的提取内容。可采用排除法。参见教材P281

　　4.下列关于房地产信托主要特点的说法中，错误的是(　)。(2008年真题)

　　A.房地产信托的业务方式既可以是间接融资也可以是直接融资，具有很强的灵活性

　　B.房地产信托投资具有较高的收益性

　　C.房地产的低流动性，使得房地产信托投资具有很大的风险性

　　D.房地产信托投资的融资方式以物资为主，在融资方式上具有单一性

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查房地产信托的特点，主要有三个特点：第一是业务具有很强的灵活性和多样性;二是信托财产由于流动性差而具有高风险性;三是信托投资具有高收益性。选项D房地产信托融资方式既可以是资金，也可以是物资，具有多样性和灵活性，因此不具有单一性。参见教材P283

　　5.房地产保险费的计算公式是(　 )。(2007年真题)

　　A.总保险费=保险金额×保险费率×缴费系数

　　B.总保险费=保险金额×保险费率÷缴费系数

　　C.总保险费=保险金额÷保险费率×缴费系数

　　D.总保险费=保险金额÷保险费率÷缴费系数

　　『正确答案』A

　　『答案解析』参见教材P287

　　6.(　)是房产保险人与投保人之间签订的正式的保险合同，是最完整的保险合同形式。

　　A.保险费率

　　B.保险单

　　C.保险标的

　　D.违约责任

　　『正确答案』B

　　『答案解析』参见教材P289

　　7.保险人不需要负责赔偿由(　)引起的一般财产损失。(2007年真题)

　　A.火灾

　　B.洪水

　　C.地震

　　D.泥石流

　　『正确答案』C

　　『答案解析』在财产保险中，地震是除外责任。参见教材P288

　　8.住房公积金贷款在本质上是一种(　)。(2006年真题)

　　A.委托贷款

　　B.信用贷款

　　C.基金贷款

　　D.信托贷款

　　『正确答案』A

　　『答案解析』参见教材P280

　　9.某人向银行贷款50万元，假设贷款年利率为6%，贷款期限为l5年，采用等本金还款方式，则第l0个月的付款额最接近(　)元。(2006年真题)

　　A.3915 　　B.4220

　　C.5139 　　D.5153

　　『正确答案』D

　　10.某人货款60万元，货款期限10年，贷款年利率为6%，若采用按月等本金还款方式，则第11个月的还款额为(　)元。(2005年真题)

　　A.7775 　　B.7750

　　C.7725 　　D.77279

　　『正确答案』B

　　11.某人采用等本金还款抵押货款方式货款12万元，分10年摊还，年利率为6%，则每月偿还本金金额为(　)元。

　　A.1000 　　　 B.1132

　　C.1332 　　　 D.1568

　　『正确答案』A

　　『答案解析』120000÷10÷12=1000 .注意本题只问本金，所以直接用P/N即可。参见教材P279

　　12.对于已经保普通房屋保险的某项房地产，由于(　 )而遭受损失可获得保险公司赔偿。(2005年真题)

　　A.战争

　　B.地震

　　C.核辐射

　　D.洪水

　　『正确答案』D

　　『答案解析』前三者均为除外责任。参见教材P288

　　13.某单位将价值2000万元的房屋向甲保险公司投保火灾险，保险金额为1600万元，同日又向乙保险公司投保火灾险，保险金额为800万元。若该房屋因火灾遭受损失，则该单位最高可获得的赔偿总额为(　 )万元。(2005年真题)

　　A.800

　　B.1600

　　C.2000

　　D.2400

　　『正确答案』C

　　『答案解析』重复保险的保险金额总和超过实际价值的，各保险人的赔偿金额的总和不得超过实际价值。参见教材P288

　　14.(　)是指金融机构通过各种信用方式、手段和工具，为房地产开发、购买和租赁等筹集融资资金的活动总称。

　　A.房地产保险

　　B.房地产金融

　　C.房地产估计

　　D.房地产税收

　　『正确答案』B

　　『答案解析』参见教材P264

　　15.下列财产可以设定抵押权的是(　)。

　　A.已依法公告列入拆迁范围的房地产

　　B.权属有争议的房地产

　　C.列入文物保护的建筑物

　　D.经发包方同意抵押的承包荒地的土地使用权

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查可以设定抵押和不能抵押的财产类型。参见教材P266

　　16.在等额本息还款抵押贷款中，(　)。

　　A.每期偿还的本金相等

　　B.每期偿还的本金越来越少

　　C.每期偿还的本金越来越多

　　D.每期偿还本金不确定

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查等额还款抵押贷款的特点与规律。等额还款每期还款额相等，前期偿还的利息多，逐渐减少，而本金所占比例越来越大。参见教材P280

　　17.根据国家规定，每笔公积金贷款的最长期限不得超过(　)年，并不得长于借款人法定离休或退休以后的(　)年。

　　A.20，5

　　B.20，10

　　C.30，5

　　D.30，10

　　『正确答案』C

　　『答案解析』每笔公积金贷款的最长期限不得超过30年，并不得长于借款人法定离休或退休以后的5年。参见教材P281

　　18.符合个人住房商业性贷款条件的借款人，同时又缴存住房公积金的，可以同时申请个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款，但是两笔贷款的总金额最高为(　)。

　　A.个人住房公积金贷款的最高额

　　B.购买房屋的总价格

　　C.购买房屋总价格的70%

　　D.购买房屋总价格的90%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款可以进行组合贷款，但是两笔贷款的总金额最高为购买房屋总价格的70%。参见教材P283

　　19.对于固定利率的抵押贷款来说，贷款利率在整个贷款合同内不随市场利率变化而改变，全部的利率风险由(　)承担。

　　A.担保人

　　B.金融机构

　　C.中介服务机构

　　D.借款人

　　『正确答案』B

　　『答案解析』参见教材P269

　　20.(　)是指抵押贷款的借款人不能履行协议按期清偿贷款，而出现拖欠贷款的问题。

　　A.产权风险

　　B.违约风险

　　C.贬值风险

　　D.估价风险

　　『正确答案』B

　　『答案解析』参见教材P169

　　21.某间房屋价值100万元，房主向甲保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额为84万元，同时又向乙保险公司投保该房屋的火灾险，保险金额是36万元。如果该房屋确实发生了火灾，则甲保险公司赔偿的上限为(　)万元。

　　A.70　　 　B.30

　　C.84　 　　D.100

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查房地产保险中重复保险的计算。重复保险中各保险人的赔偿金额的总和不得超过保险价值，且各保险人的赔偿一般采用分摊方式进行计算。甲保险公司的赔偿上限：100×84/(84+36)=70万元。参见教材P288