第九章　房地产估价

　　一、单项选择题(每题的备选项中，只有l个最符合题意)

　　1.市场法是选取一定数量的(　)并将它们与被估价房地产进行比较，然后对其成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。(2007年真题)

　　A.买卖实例

　　B.成交案例

　　C.交易实例

　　D.可比实例

　　『正确答案』D

　　『答案解析』参见教材P211

　　2.在市场法估价中，因成交日期与估价时点不同而对成交价格进行的处理，属于(　)。(2007年真题)

　　A.建立价格可比基础

　　B.交易情况修正

　　C.交易日期调整(市场状况调整)

　　D.房地产状况调整

　　『正确答案』C

　　『答案解析』2011年大纲改造为市场状况调整，以前叫交易日期调整，请注意这一变化。参见教材P214

　　3.某宗房地产的成交价格为3000元/平方米，买卖双方应缴纳的交易税费共计为成交价格的10%，交易税费均由买方缴纳，则该房地产的正常市场价格是(　)。

　　A.高于 3000元/平方米

　　B.低于 3000元/平方米

　　C.为 2700元/平方米

　　D.为 3300元/平方米

　　『正确答案』A

　　『答案解析』交易税费由买方缴纳，意味着3000元/平米是卖方的实得，正常价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的交易税费，所以本题中平常价格一定比3000元高。参见教材P213

　　4.建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失，属于(　)。(2007年真题)

　　A.功能折旧

　　B.经济折旧

　　C.物质折旧

　　D.外部性折旧

　　『正确答案』C

　　『答案解析』参见教材P221

　　5.报酬率等于(　)、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之和减去投资带来的优惠率。(2007年真题)

　　A.低风险报酬率

　　B.银行存款利率

　　C.银行贷款利率

　　D.无风险报酬率

　　『正确答案』D

　　『答案解析』报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠率。参见教材P229

　　6.采用比较法估价时，要求选取的可比实例的成交日期应与(　)接近。(2006年真题)

　　A.估价时点

　　B.委托估价日期

　　C.实地查勘日期

　　D.估价作业日期

　　『正确答案』A

　　『答案解析』参见教材P212

　　7.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6%和2%。某宗房地产的成交价格为3000元/平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为(　)元/平方米。(2006年真题)

　　A.2830.19

　　B.2941.18

　　C.3061.22

　　D.3191.49

　　『正确答案』D

　　『答案解析』应交纳的税费均由买方负担，则3000元为卖方实得。参见教材P213

　　8.某宗房地产2006年3月的价格为3000元/平方米。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2006年4月至7月的价格指数分别为103.0，105.0，108.0，105.0(均以上个月为100)，则将该价格调整到2006年7月的价格为(　)元/平方米。(2006年真题)

　　A.3058.3

　　B.3150.0

　　C.3240.0

　　D.3679.3

　　『正确答案』D

　　『答案解析』环比指数。价格=3000×103×105×108×105=3679.26。参见教材P214

　　9.建筑物经济寿命与自然寿命的关系为(　)。(2006年真题)

　　A.经济寿命≤自然寿命

　　B.经济寿命≥自然寿命

　　C.经济寿命=自然寿命

　　D.经济寿命>自然寿命

　　『正确答案』A

　　『答案解析』参见教材P222

　　10.经实地勘察，某建筑物的有效经过年数估计为20年，无残值。该类建筑物的经济寿命为50年。该建筑物的成新率为(　)。(2006年真题)

　　A.40%

　　B.50%

　　C.60%

　　D.67%

　　『正确答案』C

　　11.某宗房地产预计其未来年净收益为l00万元，收益年限为35年，资本化率为10%。该宗房地产的价值为(　)万元。(2006年真题)

　　A.964.4

　　B.977.9

　　C.1000.0

　　D.3500.0

　　『正确答案』A

　　12.假设开发法中的开发经营期的起点是(　)的时间。(2006年真题)

　　A.土地开始开发

　　B.房屋开始施工

　　C.开始租售开发完成后的房地产

　　D.取得估价对象

　　『正确答案』D

　　『答案解析』假设开发法中，开发经营期的起点是取得被估价房地产的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。参见教材P232

　　13.某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为2万元。若其拟出售此住房，并要求年收益率为12%时，假设收益年期无限，则此住房的净销售收入应为(　)万元。(2006年真题)

　　A.14.58

　　B.15.43

　　C.16.67

　　D.17.32

　　『正确答案』C

　　14.有一宗房地产交易，成交价格为3000元/㎡，付款方式是首付10%，余款在一年内按月等额付清，假设月利率为5‰，其一次性支付的实际成交价格为(　)元/平方米(典型例题)

　　A.3000　　B.2700　　C.2914　　D.2500

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本质是年值换算为现值。参见教材P224

　　15.某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/㎡，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为(　)元人民币/㎡。

　　A.3697

　　B.3772

　　C.3769

　　D.3758

　　『正确答案』D

　　16.某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首付款10万元，余款40万元于半年后一次付清。假设月利息率为1%，则在其成交日期时一次总付清的价格为(　)万元。

　　A.45

　　B.50

　　C.55

　　D.48

　　『正确答案』D

『答案解析』

　　17.某宗房地产2003年6月的价格为2300元/平方米。已知该房地产所在地区的同类房地产2003年4月至12月的价格指数分别为78，77.5，78.6，79，79.9，82，81.2，83.5，76.4(以2002年12月为基期)。则该房地产2003年11月的价格为(　)元/平方米。

　　A.2443

　　B.2394

　　C.2376

　　D.2582

　　『正确答案』A

　　『答案解析』此题是定基价格指数，所以11月的价格是：2300×83.5÷78.6=2443。参见教材P214

　　18.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为(　)。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　『正确答案』A

　　19.在建工程之类可比性很差的房地产，一般不采用(　)。

　　A.市场法估价

　　B.成本法估价

　　C.收益法估价

　　D.假设开发法估价

　　『正确答案』A

　　『答案解析』参见教材P211

　　20.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占前两项(称为直接成本)的5%，销售费用为100元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为(　)元/㎡。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查用成本法计算新开发土地价值。题中告知直接成本为包括土地取得成本和土地开发成本之和。参见教材P218

　　开发利润=(土地取得成本+开发成本)×直接成本利润率=(1000+1500)×6%=150

　　土地价格=土地重新取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润

　　=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150

　　=3000元/平方米

　　21.(　)是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其进行适当的调整修正，来估算建筑物重新购建价格的方法。

　　A.单位比较法

　　B.分部分项法

　　C.工料测量法

　　D.指数调整法

　　『正确答案』A

　　『答案解析』四个选项是重置价格求取的方法。参见教材P220

　　22.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元/㎡，建筑物残值率为6%，经济寿命为30年，计算该建筑物的现值是(　)元。

　　A.70880

　　B.71936

　　C.77952

　　D.81562

　　『正确答案』B

　　『答案解析』建筑物现值=C[1-(1-R)t/N]=800×120[1-(1-6%)×8/30]=71936。参见教材P223

　　23.某写字楼预计持有2年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为(　)万元。

　　A.4858

　　B.5200

　　C.2700

　　D.6264

　　『正确答案』B

　　『答案解析』预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式。参见教材P226

　　24.(　)是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。

　　A.营销策划报告

　　B.市场价格调研报告

　　C.可行性研究报告

　　D.估价报告

　　『正确答案』D

　　『答案解析』参见教材P235