第六章 房地产投资项目可行性研究
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一、单项选择题(每题的备选项中，只有l个最符合题意)
1.某张拟购买一套新建住宅，预计住宅的使用寿命为70年，每年的平均住房费用为3万元，当资本利率为10%时，张某应一次性付款( )万元。(2007年真题)
A.28.90
B.29.50
C.29.96
D.30
『正确答案』C
『答案解析』本质是年值换算为现值。 参见教材P109
2.某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示，其投资回收期为( )年。(2007年真题)
单位：万元
|
年份 |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
净现金流量 |
-1000 |
250 |
250 |
250 |
250 |
250 |
250 |
A.3 B.4
C.5 D.6
『正确答案』B
『答案解析』静态投资回收期,当各年净收益相同时,直接用初始投资除以各年净收益即可。参见教材P128
3.考虑资金时间价值所计算出的动态投资回收期与不考试资金时间价值所计算出的静态投资回收期相比，静态投资回收期( )。(2007年真题)
A.总比动态投资回收期长
B.有时比动态投资回收期长
C.总比动态投资回收期短
D.与动态投资回收期相等
『正确答案』C
『答案解析』动态投资回收期,需要将以后年度的净收益折现,折现一定小于原值,则用折现后小于原值的值回收初始投资所用的时间一定要长.所以动态投资回收期一定长于静态投资回收期。参见教材P126
4.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，若基准收益率为10%，则该项目的净现值为( )万元。(2007年真题)
单位：万元
|
年份 |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
现金流入现金 |
|
350 |
350 |
350 |
350 |
350 |
A.-8.31 B.87.32
C.137.24 D.205.65
『正确答案』C
『答案解析』各年净现金流量相同,所以直接用年值换算为现值的公式,再减去初始投资即可.
|
年份 |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
现金流入 |
|
350 |
350 |
350 |
350 |
350 |
5.房地产投资项目评价中，考虑通货膨胀率计算出的净现值与不考虑通货膨胀率计算出的净现值相比，( )。(2007年真题)
A.前者比后者小
B.前者比后者大
C.大小经常变化
D.两者相等
『正确答案』A
『答案解析』考虑通货膨胀,则折现率变大,折现后的净现值变小.
6.房地产投资风险转移的主要形式是( )。(2007年真题)
A.将风险损失摊销计入成本
B.从未发生风险损失项目的收益中补偿
C.与非保险业的其他人签订合同
D.建立内部风险基金
『正确答案』C
『答案解析』A属于风险自留,B为风险组合，D属于处保风险. 参见教材P146
7.采用内部收益率作为房地产开发项目投资评估的指标，其主要优点是( )。(2006年真题)
A.考虑了基准收益率
B.能显示投资回收期的长短
C.能在一定程度上反映投资效率高低
D.计算过程简单
『正确答案』C
『答案解析』内部收益率的内涵。 参见教材P125
8.某人用80万元购买一套已使用了20年的住房，该住房的耐用年限为70年，当基准收益率为l0%时，假设残值为零，则每年平均住房费用为( )万元。(2006年真题)
A.5.34 B.6.45
C.7.26 D.8.O7
『正确答案』D
『答案解析』本质是现值折算为年值,N-70-20=50
9.现有两个互斥方案可供某房地产经营企业选择，各方案的初期投资及净收益见下表，其寿命均为5年，不计残值。若基准收益率为12%.则用差额法计算的NPV(乙-甲)( )。
单位：万元(2006年真题)
|
投资方案 |
初期投资 |
净收益 |
|
甲 |
2000 |
700 |
|
乙 |
4000 |
1200 |
A.大于100万元
B.等于零
C.小于零
D.等于100万元
『正确答案』C
『答案解析』
|
投资方案 |
初期投资 |
净收益 |
|
甲 |
2000 |
700 |
|
乙 |
4000 |
1200 |
|
乙-甲 |
2000 |
500 |
10.某建设项目，当r1=20%时，净现值为78.70万元，当r2=30%时，净现值为-60.54万元，则该项目的内部收益率为( )
A 25.65%
B 24.42%
C 22.46%
D 18.65%
『正确答案』A
『答案解析』参见教材P125
11.某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为4000万元，住宅平均售价为5000元/平方米，单位产品可变成本为3000元/平方米。该公司计划获利300万元，则需开发的面积为( )平方米。(2006年真题)
A.14 300
B.16 000
C.20 000
D.21 500
『正确答案』D
『答案解析』盈亏平衡点中临界点的计算. 参见教材P134
12.对房地产开发项目进行风险分析时，通常认为房地产投资者所获取的收益( )。(2006年真题)
A.随安全度增加而增加
B.随安全度增加而减小
C.随安全度减少而减少
D.不受安全度影响
『正确答案』B
『答案解析』风险与收益呈成相关,风险大,安全度小,所以安全度与收益成负相关. 参见教材P138
13.房地产投资者所拥有的房地产商品因难以售出而抛售，由此造成的风险称为 ( )。(2006年真题)
A.经营风险
B.业务风险
C.财务风险
D.变现风险
『正确答案』D
『答案解析』变现风险的概念. 参见教材P140
14.房地产开发企业为筹集资金而借款形成的利息在房地产开发投资成本估算时，属于( )。(2006年真题)
A.管理费用
B.财务费用
C.销售费用
D.税费
『正确答案』B
『答案解析』开发费用包括管理费用、销售费用和财务费用三类。参见教材P121
15.某房地产投资项目的初始投资额为400万元，经营期为5年，基准收益率为10%，净现值为168.62万元，若每年年末的净现金流量相等，则每年年末的净现金流量为( )万元。(2005年真题)
A.250
B.200
C.175
D.150
『正确答案』D
『答案解析』净现值计算的逆计算，参见教材P124
16.某房地产投资者有四个独立的投资项目可供选择，其数据如下表所示。各项目每年年末的净收益都相同，经营5年后转售。若基准收益率为12%，可利用资金总额为2000万元时，该投资都可选择的项目为( )(2005年真题)
单位：万元
|
投资项目 |
初期投资额 |
每年净收益 |
内部收益率 |
|
甲 |
600 |
220 |
24% |
A.甲、丙
B.甲、丁
C.丙、丁
D.甲、乙、丙
『正确答案』A
『答案解析』独立方案的比选，选收益率大于基准收益率的项目即可。顺序是甲、丙、丁，但甲丙投资之和为1300，如再选丁，则已超过2000万元的资金约束，因此只选前两个。参见教材P147
17.下列不是房地产投资项目的主要不确定因素的为( )。
A.土地取得成本
B.租售价格
C.资本化率
D.开发周期
『正确答案』C
『答案解析』房地产投资的不确定因素一共8类，分别是土地取得成本、建筑安装工程费用、租售价格、开发周期、融资成本、突置率、经营成本、投资收益率。本题可用排除法。参见教材P130
18.( )是影响财务评价结果最主要的因素之一，稍有变动就可能对评价结果产生重大影响。
A.融资成本
B.空置率
C.投资收益率
D.经营成本
『正确答案』C
『答案解析』投资收益率是影响财务评价结果最主要的因素之一，稍有变动就可能对评价结果产生重大影响。参见教材P131
19.通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，这一分析过程就叫做( )。
A.风险分析
B.敏感性分析
C.盈亏平衡分析
D.以上选项均不正确
『正确答案』C
『答案解析』盈亏平衡分析的内涵。参见教材P131
20.某项目的预计生产能力为年产4万吨A产品，单位产品价格12000元，年总固定成本11520万元，单位产品可变成本6720元，单位产品销售税金及附加90元，欲使该项目年利润达到3000万元，其产量至少应达到( )吨。
A.27977
B.27879
C.35184
D.34697
『正确答案』A
『答案解析』盈亏平衡分析的计算。参见教材P132-135
21.盈亏平衡点的生产负荷率与建设项目风险承受能力的关系是( )。
A.盈亏平衡点的生产负荷率的大小与风险无关
B.盈亏平衡点的生产负荷率高于50%，则风险可以接受
C.盈亏平衡点的生产负荷率越大，风险越大
D.盈亏平衡点的生产负荷率越小，风险越大
『正确答案』C
『答案解析』通常情况下，盈亏平衡点的生产负荷率(BEP)越大，风险越大，反之则相反。参见教材P133
22.某建设项目投资2000万元，运营期为10年，投资后自第一年年末开始每年将有400万元的净收益，基准收益率为12%，则该项目年净收益的盈亏平衡值为( )。已知(P/A，12%，10)=5.65
A.310
B.354
C.421
D.476
『正确答案』B
『答案解析』求出盈亏平衡点：净收益等于初始投资时为盈亏平衡点，由A(P/A，12%，10)=2000，得到A=2000/(P/A,12%,10)=2000/5.65=353.98。参见教材P133-135
23.下列关于敏感性分析的说法中，错误的是( )。
A.可分为单因素和多因素敏感性分析
B.通常仅进行单因素敏感性分析
C.敏感性分析中，评价指标对某种因素的敏感程度可以表示该因素按一定比例变化时使评价指标值的变化程度
D.盈亏平衡分析属于敏感性分析的一种类型
『正确答案』D
『答案解析』盈亏平衡分析和敏感性分析是两个不同的概念。参见教材P135-136。
24.下列有关房地产投资风险的含义的叙述，错误的是( )。
A.风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合
B.在特定时期内，某一实际结果与预期结果可能发生差异的程度，差异程度越大，风险越大
C.房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性
D.房地产投资风险仅存在风险损失
『正确答案』D
『答案解析』房地产投资风险不仅存在风险损失，还存在风险报酬。参见教材P138。
25.( )是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。
A.市场供求风险
B.变现风险
C.机会成本风险(比较风险)
D.收益现金流风险
『正确答案』D
『答案解析』参见教材P140
26.房地产投资风险识别的主要方法不包括( )。
A.问卷调查法
B.专家调查法
C.实验法
D.情景分析法
『正确答案』C
『答案解析』风险识别常用的方法有问卷调查法、专家调查法和情景分析法。参见教材P141
27.在专家调查法中，为了减少主观性，选择的专家应达到一定数量，一般应在( )位左右。
A.10～20
B.20～30
C.30～50
D.50以上
『正确答案』A
『答案解析』为了减少主观性，选择的专家应达到一定数量，一般应在10～20位左右。参见教材P142
28.某房地产商对其开发的商业楼在未来2年租出90%的可能性进行预测，共聘请5位专家参与预测，他们的主观估计值分别为65%，78%，80%，90%，75%。则具有的把握程度是( )。
A.60%
B.77.6%
C.78.3%
D.82.5%
『正确答案』B
『答案解析』主观概念进行预测时，综合参加预测人员意见的公式相当于简单位平均数的计算P142-143。P=(65%+78%+80%+90%+75%)/5=77.6%，参见教材P142
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