第八章 房地产估价

　　一、单项选择题

　　1、某房地产在2011年3月的价格为20000元/m2，现要调整为2011年9月的价格。已知该类房地产2011年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2011年9月的价格为(　)元/m2。

　　A、26560.8

　　B、28050.9

　　C、27000.1

　　D、29170.7

　　2、(　)是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

　　A、市场法

　　B、收益法

　　C、成本法

　　D、假设开发法

　　3、对于那些很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，特别适用(　)。

　　A、成本法估价

　　B、收益法估价

　　C、市场法估价

　　D、假设开发法估价

　　4、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2400元/m2，买卖中涉及到的税费均由买方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%，则该宗房地产的正常成交价格为(　)元/m2。

　　A、2243

　　B、2286

　　C、2526

　　D、2581

　　5、一个高级居住区附近兴建了一座工厂，该居住区的房地产价值下降，这属于(　)。

　　A、物质折旧

　　B、功能折旧

　　C、经济折旧

　　D、补偿折旧

　　6、基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=(　)-运营费用。

　　A、总收入

　　B、有效毛收入

　　C、潜在毛收入

　　D、毛利润

　　7、李某以3000元/平方米的价格购买了某住宅小区的一套住房，交易税费全部由李某负担;同日，程某以3100元/平方米的价格在该小区购买了一套几乎相同的住房，交易税费由买卖双方各自负担。已知该地区住房买卖中卖方应缴纳的税费为成交价格的6%，买方应缴纳的税费为成交价格的4%。李某与程某的实际购买价格相比，(　)。

　　A、李某的实际购买价格高

　　B、程某的实际购买价格高

　　C、两人的实际购买价格相同

　　D、不能判断谁的实际购买价格高

　　8、一般情况下，运用市场法时要求选择(　)可比实例。

　　A、1～3宗

　　B、3～10宗

　　C、10宗以上

　　D、任意

　　9、在统一货币单位时，通常采用(　)。

　　A、元

　　B、角

　　C、分

　　D、不一定

　　10、某宗房地产2003年6月的价格为2300元/平方米。已知该房地产所在地区的同类房地产2003年4月至12月的价格指数分别为78，77.5，78.6，79，79.9，82，81.2，83.5，76.4(以2002年12月为基期)。则该房地产2003年11月的价格为(　)元/平方米。

　　A、2443

　　B、2394

　　C、2376

　　D、2582

　　11、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占前两项(称为直接成本)的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为(　)元/m2。

　　A、1840

　　B、2840

　　C、2966

　　D、3000

　　12、(　)是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其进行适当的调整修正，来估算建筑物重新购建价格的方法。

　　A、单位比较法

　　B、分部分项法

　　C、工料测量法

　　D、指数调整法

　　13、某房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、80

　　B、90

　　C、100

　　D、110

　　14、在建工程之类可比性很差的房地产，一般不采用(　)。

　　A、成本法估价

　　B、收益法估价

　　C、市场法估价

　　D、假设开发法估价

　　15、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为(　)万元。

　　A、4858

　　B、5200

　　C、2700

　　D、6264

　　16、以下不属于房地产估价的原则的是(　)。

　　A、替代原则

　　B、独立、客观、公正原则

　　C、合法原则

　　D、科学原则